福州新闻网讯 开发商擅自将已出售给客户的房屋抵押给他人，客户也因故未付清购房款。在双方都有过错的情况下，应追究谁的违约责任呢？近日，市中院经审理最终认为，开发商违约在先，应承担主要责任，除返还客户已付购房款外，还应赔偿其一定的损失。
房子延期竣工 客户未付余款
1996年11月28日，王先生与开发商签订房屋买卖合同。开发商将晋安区一处建筑面积为298.3平方米的商场，以164.065万元的价格出售给王先生。
按照双方的约定，王先生可分几期付款，最后一笔款项应于房屋竣工后开发商发出通知书15日内付清；开发商应于1998年8月31日前交房，逾期按客户已付购房款的每日0.04%的金额支付违约金。
这份合同订立后，双方又订立了建筑材料差价补偿合同，约定：因建筑材料提价，王先生同意补偿给开发商建筑差价74万多元。
此后，王先生于1997年1月31日，向开发商支付了72万多元的购房款。
1999年6月25日，开发商通知王先生：所建大厦已封顶，请于通知书发出之日起15日内交纳本期房款。此后至诉讼期间，王先生均未再付款。
2001年4月2日，该栋楼房通过了竣工验收。
2002年12月，王先生向开发商递交报告称：鉴于双方的手续未办理完妥，他同意先由某公司租赁商场，所收租金抵作其尚未交清的房款，希望开发商予以支持。
2003年，开发商再次发出通知，要求王先生支付尚欠的购房款，但没有结果。
开发商擅押房产 被判赔24万元
2004年1月，王先生以开发商未按期交房为由诉至法院，要求解除与开商签订的购房合同，让开发商返还已付购房款及利息，并要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
法院此后调查发现，在双方签订合同后不久，开发商就擅自将此套房产抵押给他人。
法院经审理认为，开发商擅押房子，且未按期交房，应负主要违约责任。但王先生也有一定的过错，应适当减轻开发商的责任。
据此，法院判令解除双方签订的购房合同，开发商应返还王先生已付的购房款72万多元及利息，并赔偿王先生损失24万多元。
客户有无责任 成争议焦点
法院宣判后，王先生不服，申请再审。他提出：其与开发商签约后，开发商擅自将房产抵押给第三人，致使他履约不能，其中止付款是行使不安抗辩权，不存在过错和违约行为。因此，开发商应赔偿他72万多元。
开发商辩称：讼争房的抵押已于一审诉讼阶段解押，并不存在由于房屋抵押无法交房的情况。
开发商还认为，王先生曾向开发商递交报告称，希望将房子租赁出去，所收租金抵作房款，因此王先生是因无履行能力才没有支付购房余款的，并非行使不安抗辩权。
诉讼期间，王先生书面告知开发商要求解除合同，开发商在接到通知后将房屋再转卖给他人并无不当。
再审判令 开发商赔偿47万元
市中院经再审审理认为，开发商私自将合同项下的房产抵押给第三人，至王先生起诉时仍未解押，违背了诚实信用原则。
且在诉讼期间，开发商已将房屋卖给他人，致使合同目的无法实现。王先生未依约支付购房余款，也存在一定的过错。
按照《合同法》规定，行使不安抗辩权而中止履行合同的，应当及时通知对方，因王先生未提交其通知开发商中止履行合同的证据，因此，对于王先生提出的行使不安抗辩权的主张，法院不支持。
法院同时认为，王先生的违约是发生在开发商私自将房屋抵押给他人之后，且开发商未依约按期竣工，违约在先，其过错大于王先生的过错，应承担主要责任。
鉴于王先生也存在未按约支付购房余款的过错，依法可适当减轻开发商的责任。
据此，法院除维持解除当事双方签订的购房合同及开发商返还王先生已付购房款及利息的判决结果外，改判开发商赔偿王先生损失47万多元。
（福州晚报 陈鸿星 陈洪）
