二手房“5改2”减免税政策催热市场　有利于买家

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买房时间咋算?“5改2”认定年限有讲究

昨日,福州中介行业人士表示,从现在的情况看,很多市民都对个人购买住房的时间是怎样规定的弄不清楚。福州晚报记者从税务部门获悉,根据国税发[2005]89号文件规定:“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间,如果取得的房屋产权证的时间与契税完税证明上注明的时间不一致,按照孰先原则确定其购买房屋的时间。”

值得一提的是,去年《福州市人民政府办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》还专门就此提出了一项条款,即个人转让住房时,其转让住房的原购房时间按以下方式认定:购买新建商品住房的以网签时间为准,未实行网签的商品房项目以纸质合同申请登记备案(或预告登记)的时间为准;购买二手房的以申请办理房屋转移登记时间为准;根据生效法律文书取得房产的以法律文书中记载的合同订立时间或拍卖时间为准;特殊情况的,应提供能够证明购买时间的有效凭证作为依据(如银行进账单等)。

这是什么意思呢?“举一个例子。市民A先生在2012年底买了一套期房,房子刚刚交房。现在他手上有当时签合同时候拿到的预告登记证,但是产权证还没办下来。按照以往的规定,只有在他产权证办好后,才能开始计算购买房屋的年限。也就是说,按最早的规定,可能他今年才能办理产权,2017年后卖房才能免除营业税。但是按现在的规定,他2012年底就网签并拿到预告登记证,那么,他今年卖房都能免除营业税了。”税务部门人士表示。

此外,还有一个例子。1997年,市民B先生家房屋拆迁,在福州市区分得一套拆迁安置房。现在,B先生想把这套房子卖了,加点钱购置改善房。在卖房的时候,B先生才知道,这套房产上面写的是他父亲的名字,他要卖这套房子,必须先做房屋继承公证,然后凭借公证书到交易登记中心进行继承登记,获得新产权证后才能卖房。“B先生担心,自己做完产权继承后,新的产权证刚刚到手,不是就不满足产权满5年或者2年的条件了?他其实不用担心。因为个人通过继承形式取得的住房对外销售的行为,其购房时间按发生继承行为前的购房时间确定,其购房价格按发生继承行为前的购房原价确定。”福州市地税局人士表示。

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“满2年”房都免营业税?还要看是否“豪宅”

在二手房交易营业税减免的过程中还涉及到一个问题,就是营业税的计算。它不仅涉及到标的,还涉及房屋是否属于普通住宅。因为按照新政,个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

福州晚报记者了解到,根据国税发[2005]26号文件的规定,普通住房原则上应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。不能同时满足上述三个条件的为非普通住房。而根据去年《福州市人民政府办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》,对2014年8月1日起购买商品住房的,普通商品住房按以下标准认定:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下(含144平方米)。而在之前购买的福州住宅,普通商品住房的认定标准有三个:一是住宅小区容积率在1.0以上,二是单套建筑面积不高于144平方米,三是实际成交总价款低于或等于200万元/套。

而在个人转让住房怎样计算营业税方面,个人转让住房适应“销售不动产”税目,按公布税率计算营业税,计税依据为从购买方取得的全部价款和价外费用。如果房产买卖合同注明的房产销售价格明显低于市场价格,税务机关可依据税法规定核定该房产计税的售房价格。