伪中介冲击二手房市场秩序　资金链断裂卷款潜逃

“伪中介”靠吸纳资金玩“钱生钱”

那么,什么是“伪中介”呢?

所谓的“伪中介”,具有如下特征:公司总部运营多以加盟门店为主,不以居间服务收佣为盈利目标来源,以吸纳客户保证金及购房款为目的实现金融担保业务或民间融资借贷;或是炒楼、炒股、基金投资等为主盈利,“羊毛出在猪身上”用来形容正合适。

业内人士更是一针见血地指出,“伪中介” 是指总部不以房地产中介服务为根本,而以其他中介门店“挂靠”连锁(美其名“加盟”而非直营或特许经营)为前提的“中介”。“伪中介”市场的表现形式,往往是以“xx担保公司”,“xx电商”为总部,吸纳个体中介挂靠,中介费收入全部返还门店,还为挂靠门店提供客户资金利益返佣,总部是以吸纳客户资金运作金融产品或放高利贷来牟取非法利益。它们往往要求客户将资金存入中介总部,以各种办法延长保证金、购房款退还时间;签约不以保证交易安全为目的,导向资金走向的签约目的。

相比之下,正规中介公司则是由总部投入招募、培训资源、对经纪人门店大力监管,签约提供安全、透明的保障风险,以居间服务收取佣金为主要盈利收入,不断搭建让客户安全、便捷的交易平台。具体来说,正规房产中介企业有如下特点:1.合同规范,资金实现银行监管;2.注重员工专业素质和道德标准,保障提供交易信息的透明性;3.注重品牌与口碑,对交易风险较大的单子拒绝签约;4.受到政府媒体认可,行业协会颁发的星级中介机构,持有行业上岗证;5.保护行业土壤,自律行为以保障行业健康发展。总之,“真中介”所有门店都是总部直营或总部特许他人经营;总部收入是通过总部为门店提供系统服务而换来的佣金分成;使用的是一整套门店运营、企业文化、培训会议等系统。目前,福州比较知名的正规房产中介有骊特、麦田、双安、家天下、朝阳、中琦、南新和名嘉房产等等。

　　正规房产中介生存依靠佣金分成

福州市房地产中介行业协会人士表示,识别“伪中介”,卖房者和买房者都应该知道这几件事情:

中介行业健康发展的前提是能有佣金保证利润。因为正规中介经营有很多成本:门店装修、员工素质培训(半年以内经纪人没有产能,无法独立服务客户,需要老员工或点钟协助)、后期权证人员的投入和薪资培育、各种营销费用开支(网络、公关、业务工具等)、公司基础设计硬件软件投入等等。此外,还有各种风险计提,如各种个人信用风险、办单风险、政府政策风险,如限购限贷、无预警提高税费及员工犯错风险等。

在这方面,市场上是存在反面教材的:几年前,温州房产中介收费0.6%,中介没有佣金利润,就利用平台和专业知识参与炒楼和赚差价。而不以正规的佣金收入为盈利收入的中介公司,基本存在猫腻;一定伤害或冒着伤害客户利益为出发点。

另外,需要客观看待一套房子的成交过程。中介公司并非偶然带看一套房子就能实现成交,每套房源背后都是每个中介公司长久的经营所保留的关系。在房源背后,往往花费一个经纪人推荐、包装,甚至整个公司的营销力量,获取房东信任的背后非一个经纪人可以完成,这期间动用的资源包括店经理,甚至区域经理。一个经纪人平均带看70组才能完成一个交易,每个月有50%以上的房产经纪人面临没有成交的零提成风险。而且,客户委托也相同,不是所有经纪人都可以马上为其配对适合的房屋,甚至不专业经纪人,还会大量花费客户的时间,带看低效和无效的工作,增加客户选择烦扰甚至干扰,把客户引入本不是他适合的房屋,这样的成本浪费往往看不到。从实际情况看,一个专业经纪人的练就,需要1年到2年,而经纪人公司还要冒很大的人员流动风险对其进行投入。所以,大部分的客户看到的仅仅是一套房子的交易完成,没有看到这个简单的成交背后的链条。因为贪图小利忽视了所有中介公司付出的背后价值,甚至让自己陷入交易漩涡之中。