公积金房贷门槛降低　二手房市场方面现明显回暖

近期,住房和城乡建设部要求各地放宽公积金贷款政策,进一步降低公积金贷款门槛以及住房公积金首付有望降低至两成的消息,引起社会各界的广泛关注。公积金在“放下身段”后,能否提振楼市、减轻购房者负担成为业内争议的焦点。

住房公积金成房地产调控工具？

3月24日上午,北京市公积金中心称,北京现行政策中针对90平方米以下的房屋,首付款将从三成降至两成。不只是北京降低了首付款要求,据媒体梳理,目前福建、济南、宁波等地都已出台稳楼市政策,山东、惠州、上海、广州等省市也正在酝酿出台政策。国管公积金也加大了贷款限额。3月18日,中央国家机关住房资金管理中心发布关于进一步调整住房公积金个人贷款有关问题的通知。

通知明确将加大对职工购买首套房的贷款支持力度。通知显示,在北京住房公积金管理委员会确定的贷款最高额度内,综合考虑借款申请人的缴存时间、个人账户余额、还款能力、配偶缴存情况等因素确定住房公积金个人贷款具体额度。

3月20日,住房和城乡建设部部长陈政高在该部召开的全国电视电话会议上提出,要提高资金使用效率,发挥住房公积金的潜力,简化手续,建立方便快捷的业务流程,缩短办理时限。对此,专家分析称,此举是释放刚性需求以及稳定房地产市场的“救市”措施。

但在业内不少人士看来,住房公积金政策的刺激力度不会有预期那么明显。一方面,一二线城市房价普遍过高,购房者贷款一般还是以商业贷款为主,公积金贷款只是辅助,因此降房价才是去库存根本;另一方面,利用公积金刺激楼市需求政策的可持续性并不高,只是根据公积金资金的状况来进行调整的。有些地方的公积金并不富余,并不适合做出类似的放松政策。

不过,在去年全国楼市整体低迷的情况下,当前地方政府纷纷对公积金贷款作出调整,让闲置的资金流通起来,提振购房者的积极性,从大环境来看显得尤为迫切。各地出台的政策也体现了这点,如放宽贷款条件、降低贷款首付成数、扩大贷款额度,乃至允许异地购房申请公积金贷款等。在业内看来,住房公积金实际已成为地方政府对房地产调控的政策工具。

从购房者角度来看,公积金贷款门槛降低,对于老百姓自住性需求购房的决策有比较大的相关性和影响力。举例来说,从商业银行贷款100万元的话,以20年为期,按照当前6.15%的利率计算,累计还款需要170多万元。而使用公积金贷款,同样的贷款金额和年限,累计还款少20多万元。

另外,我国各地方之间的公积金并没有打通,各地公积金数量和提取情况也不相同。很多城市公积金总量庞大,但由于申请门槛高,手续繁琐,一直没有充分发挥功能。

2008年时,业内专家就指出,全国各地公积金存在规模高达4000亿元的闲置资金,这些闲置资金的地区分布很不均衡。适时调整政策,盘活这笔巨额政策性资金,运用这笔巨额资金发放保障性住房贷款,完全符合住房公积金制度的本来宗旨,实现公积金的住房投融资功能作用。

因此,从这一角度来看,消除公积金沉淀,降低贷款门槛、提高贷款限额是盘活公积金这一住房金融工具的途径之一。