中新财经5月20日电 时隔四个月，LPR终于再度等来了下调。而这次，更算是给房地产“开了小灶”。
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的最新贷款市场报价利率(LPR)显示：1年期LPR为3.7%，保持不变；5年期以上LPR则降15个基点，至4.45%。
资料图：市民从中国人民银行前经过。中新社记者 张兴龙 摄
时隔4月再度下调，有两大特点
“LPR结束了连续4个月的‘按兵不动’，而且5年期以上LPR以15个基点的较大步长下降，实际作用和信号意义都十分重要。”招联金融首席研究员董希淼表示。
具体看来，本次LPR的下行出现了两个新特点。
首先，在与之“挂钩”的中期借贷便利(MLF)利率近期维持不变的情况下下调。
“LPR由两部分组成，即公开市场操作利率与加点，其中公开市场操作利率主要指中期借贷便利(MLF)利率。”董希淼解释称，一般而言，MLF如果未变，LPR难以变动。
本月15日，央行开展1000亿元1年期MLF操作，操作利率为2.85%，与上月持平。董希淼指出，在本月MLF操作利率未变的情况下，本月5年期以上LPR大幅下降，为2019年LPR新机制以来第一次。
其次，便是只有5年期以上品种单独下行。
“这是自从LPR报价形成机制改革以来，首次出现1年期LPR不降、5年期LPR下降，而且5年期LPR创下最大降幅。”中国民生银行首席研究员温彬指出，这种结构性降息体现了在当前稳增长的关键时期，金融加大力度为实体经济纾困，提振有效需求，稳定经济增速。
为何独降5年期以上LPR，还这么大幅度？
虽说本月LPR下降符合市场预期，15个基点的历史最大降幅还是超出了不少人的预料。但从4月起央行推动降低银行负债端成本的诸多新举措中，也可窥见一二。
董希淼表示，首先是在4月25日，央行实施全面降准，为银行提供了长期的低成本资金并降低了资金成本；其次是央行加强存款市场监管，如建立存款利率市场化调整机制，降低存款成本。这都在一定程度上地降低了银行资金成本，使得银行有空间减少加点。
上述政策带来的效果也是立竿见影。新机制建立后，工农中建交邮储等国有银行和大部分股份制银行均已于4月下旬下调了其1年期以上期限定期存款和大额存单利率，部分地方法人机构也相应作出下调。
当然，在经济下行压力加大、有效信贷需求不足的情况下，商业银行主观上也有意愿压缩加点空间、降低LPR，推动贷款利率下行，以此减轻企业和居民融资成本，稳定市场信心和预期，激发企业投资需求和居民消费需求。
“1年期LPR并未下降，主要因为去年底对实体纾困力度很大，此前1年期LPR 2个月下降，降幅达15个基点；且资金接济频繁，国债利率、拆借利率已经大幅下降。但从4月份数据看，楼市下行非常明显，甚至进入了信心不断下滑导向下的下跌循环，迫切需要对其‘定向降息’。” 广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
“在1年期LPR不变保持的情况下，5年期以上LPR大幅降低，体现了银行主动让利，降低实体经济中长期融资成本，支持中长期信贷增长。”温彬表示。
“总体来看，本月LPR变动体现了货币政策进一步加大力度支持稳增长，对降低实体经济融资成本，提振国内投资、消费需求，将发挥积极作用。”温彬预计，下一阶段，货币政策将继续发挥总量和结构双重功能，加大力度为困难行业、企业和人群纾困，促进经济加快企稳回升，运行在合理区间。
房贷利息再降，百万房贷月供少89元
当然，此次LPR变动，获益颇大的便是背负着房贷的人。
5月15日，央行公布首套房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点后，易居研究院智库中心19日发布的报告指出，目前已有包括广州、深圳、天津、济南、青岛、郑州、苏州、昆明等20个城市首套房最低利率降至最低限4.4%。
相比于15日政策针对的是购买首套房，本次5年期LPR的变动则是“普天同庆”，所有房贷购房者都可以享受到15个基点的优惠。
按贷款金额100万、期限30年、等额本息还款计算，5年期以上LPR从此前的4.6%降低15个基点，平均每月可再减少月供89元左右，需偿还的利息总额净减少3万多。更直接地说，部分城市购房者100万30年月供有望首次低于5000元。
当然，对于即将购买首套刚需房的房贷申请人来说，不排除下一步首套房利率会在4.4%的基础上进一步下调。若是叠加5年期以上LPR下调15个基点和银行下调20个基点的双重因素，实际房贷利率就可以变为4.25%，以房贷利率从4.6%下调至4.25%计算，月供额将大幅减少207元。
“但在实际过程中，存量房贷用户的利息调整或者说已经在还贷的购房者，要等到明年元旦后才可以进行下调利息。”易居研究院智库中心研究总监严跃进提醒，而近期新购房的家庭，利率最低将可以做到4.25%。就近期银行的动作看，一般都会把4.4%的利率作为近期下调的目标值。
“楼市政策利空出尽，市场逐渐企稳。”中原地产首席分析师张大伟认为，对于购房者来说，房住不炒依然是政策方向，但部分城市特别是一二线城市逐渐见底，市场快速企稳将是趋势。
“随着经济社会循环步入正轨，一揽子政策开始见效，包括疫情纾困、各地激励楼市，央行降息等，其叠加效应将在下半年全面显现。”李宇嘉也预计，房价和销售的底部已经开始显现，下半年将全面回升。 ( 记者 左宇坤 )
