女子私刻公章与运营商签合同　业委会要求其退钱

　　福州新闻网4月22日讯(福州晚报首席记者 陈鸿星)核心提示:

　　小区里的业主很分散,大家又各忙各的事,碰上开发商或物业公司损害小区业主的共同利益、个别人乱占小区公共场所等问题,该如何有效维权呢?这就离不开作为小区“掌舵人”的业主委员会。

　　近年来,福州已经有越来越多的小区开始成立业委会。如何避免业委会变成个摆设?如何通过业委会有效维护广大业主的合法权益?就此,本期说事释法精选了我市法院近期宣判的几个典型案例,希望能对大家有所启示。

　　案例一:

　　替众业主向承包人讨钱

　　2011年10月,鼓楼区陆庄花园业主委员会与胡女士签订《物业项目委托代管经营管理合同》,将小区的日常物业管理和经营委托给她,期限为两年。在此期间,胡女士可以收取物业服务费、小区车位改造之前的停车费及其他场地费等经营收入,用于支付管理费、员工的工资福利以及小区所有公共设施的维护保养,绿化养护费、保洁用品、办公用品等日常开支。

　　合同期满后,胡女士和陆庄花园业委会解除了经营管理合同,并办理了移交手续。

　　业委会在接手管理陆庄花园后发现,2010年年底,胡女士利用职务之便私刻了业委会的公章,与电信运营商签订了协作协议。在这份协议中约定,电信运营商每年向陆庄花园业委会支付管理费4200元和设备箱电费每个月420元,机房用电按实际产生的量计费。此后,胡女士用私刻的公章,假借业委会的名义收取了电信运营商支付的2011年和2012年的管理费和电费共1万多元。

　　业委会认为,胡女士无权占有这两年的管理费和电费,要求其退钱。遭拒后,业委会将她告上了法庭。

　　庭审中,胡女士辩称:她与业委会签订的合同中已经明确约定,陆庄花园所有场地的经营收入都属于她,用于支付公用水电费用及员工的管理费。她不可能退出这些钱。

　　台江区法院经审理认为,本案争议的焦点是胡女士取得电信运营商缴纳的管理费和电费是否合法有据。她将小区内的物业基础设施提供给电信运营商使用,以收取管理费和电费,应属于她和业委会签订的《物业项目委托代管经营管理合同》中约定的“其他场地费等经营收入”。虽然她私自制作印章并以业委会名义与电信运营商签订合同,但这不影响诉争费用属于“其他场地费等经营收入”的性质。胡女士收取的管理费和电费基于当事双方的合同约定,具有合法的依据。

　　据此,该院驳回了业委会的诉请。

　　案例二:

　　要物业公司移交材料

　　2006年5月,台江好林居小区业主委员会与嘉阳物业公司签订《物业服务合同》,约定由该公司为小区提供物业管理服务,服务期限为5年。合同中约定嘉阳物业公司承接物业时,业委会应向其移交相关资料,“合同终止时,嘉阳物业公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业委会。”

　　2011年4月,嘉阳物业公司向好林居业委会发函,要求处理物业移交手续。业委会回函答复:“本届业委会任期已满,现在已经无权再处理物业移交手续……物业移交手续应待新业委会成立或新物业进场再行与他们移交……”

　　嘉阳物业公司收到回函后,于2011年5月(物业服务期满)撤出了该小区。

　　此后,好林居新选出的业委会要求该公司与其办理交接手续,可嘉阳物业公司却一直不同意。无奈之下,好林居业委会只得将嘉阳物业公司告上法庭,要求其移交小区物业管理资料和账户内的公共维修基金。

　　庭审中,嘉阳物业公司辩称,该公司不是不愿意办理相关移交手续,而是根本无法履行。在物业服务合同到期、该公司请求业委会办理物业接收手续未果的情况下,该公司将未移交的物业管理资料封存于原办公场所内的档案柜里,房门加锁,等待移交。后上述物业管理用房被人强行撬锁并加装防盗网,存放于档案柜内的资料被盗,公司已就此报警,但警方至今未能破案。业委会对于相关物业管理资料未能按时移交存在单方过错。因业委会无理拒不按时接收资料,才导致上述资料被盗后的移交不能,物业公司在此过程中既非故意也没有重大过失,其后果应由业委会自行承担。

　　业委会则反驳称:物业公司没有证据证明这些材料已经灭失,即使灭失,也不能免除其义务。业委会对材料的移交没有过错,物业公司基于双方之间的合同约定,有义务进行保管,不能免责。

　　福州市中院经终审审理认为,按照当事双方签订的《物业服务合同》,嘉阳物业公司应在物业服务期满后,将物业管理相关资料移交给业委会。虽然本案物业服务合同期满时,业委会未能依约及时接收好林居小区的物业管理资料,存在不当,但物业公司提供的证据不足以证明小区物业用房被盗后,丢失的财物中包含小区物业管理资料,因而该辩解不予采信,物业公司应限期向业委会移交上述资料。

　　案例三：

　　索回被强占的值班室

　　西营里新村内的两个值班室和斜坡道下的水泵房及水泵设施,长期被林先生占用。小区业委会成立后,要求其返还,遭拒后于去年底将对方告上法庭。

　　法庭上,林先生辩解称:从1997年起,他基于相关部门的指定,长期从事西营里新村的物业管理工作,合法占有涉案房产。该占有行为不具有侵权性质。即使西营里新村业主委员会成立并代表业主,在相关部门解除他的物业管理人合法身份之前,谁都无权要求收回涉案房产。此外,该小区业主长期拖欠他的工资和相关费用,在结清相关费用前,无权要求他退出涉案房产。

　　小区业委会反驳称:涉案房产应当属于小区全体业主共有。林先生长期非法侵占上述房产,是明显的侵权行为。而且,他并不是小区的物业管理人,仅是一名水电管理员。至于林先生所称的维修费用根本就不存在,是他自己假造的。林先生拒不搬离诉争房产、设施,殴打业委会成员致伤,长期非法侵占收取的小区业主水电费不上缴,造成小区无法正常管理,业委会保留对他追诉的权利。

　　福州市中院经终审审理认为,涉案的两个值班室和水泵房及水泵设施,均属于小区公用设施用房,应归小区全体业主共有。业委会作为西营里新村小区业主的代表,主张收回诉争房产、设施,符合相关法律规定,法院予以支持。业委会主张保留向林先生追诉其他未尽事宜的权利,法院予以准许。

　　据此,该院判令林先生限期返还侵占的涉案房产。

　　律师说法:

　　业委会维权须经业主授权

　　很多业主都很关心:小区业委会有什么职责?业委会如果不经业主同意乱打官司,造成的败诉损失是否要全体业主承担?对于不尽责的业委会成员,该如何撤换?

　　就此,福建熹龙律师事务所副主任律师丁文辉解释说:根据《物权法》规定,业主委员会由业主大会依法选举产生,并作为业主大会的执行机构,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会的决定事项,接受业主的监督。

　　根据《物业管理条例》的规定,业主委员会主要履行下列职责:(1)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(4)监督管理规约的实施;(5)业主大会赋予的其他职责。业主委员会可以代表业主行使的诉讼权利包括:以业主委员会名义参加诉讼,提出相应的诉讼主张;承认、放弃和变更诉讼请求;和解、调解等。

　　根据法律规定,以下事项业主委员会可以代业主进行诉讼:(1)物业管理企业违反合同约定,损害业主公共权益的;(2)业主大会决定提前解除物业服务合同,物业管理企业拒绝退出的;(3)物业服务合同终止时,物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的;(4)其他损害全体业主公共权益的情形。

　　按照有关规定,小区业主委员会代表业主进行诉讼的法律后果应由全体业主共同承担。至于有部分业主担心业委会没征得业主同意乱起诉的情况,这种担心是多余的。根据《物业管理条例》的规定,业主委员会执行业主大会的决定事项,履行业主大会赋予的职责,其对外代表业主从事包括提起民事诉讼在内的任何民事活动都应当得到业主大会的授权。业主委员会在未经业主大会同意并授权的情况下,并不能擅自提起民事诉讼。

　　另外,根据有关规定,业主大会或业主委员会有权更换不合格的业主委员会成员。若在业主委员会任期届满前撤换业主委员会的,则应当根据业主大会议事规则的相关约定进行,并由业主大会重新选举产生新的业主委员会。