买卖二手房如何避“雷”？请看这份指南

　　厦门市规范存量房交易市场秩序专项整治行动持续进行中，通过线上筛查、线下排查、群众举报，涉嫌违法“炒房”行为不断被揪出，“炒房客”花样百出的套路浮出水面。近日，市住房局公布了其中一例协商处理案例，并就如何避开买卖双方签订二手房房屋买卖合同时的“隐形炸弹”，作出了一系列风险提醒。

　　【案例】

　　深夜“车轮战”谈判 卖方险入陷阱

　　2020年12月，吴女士委托某中介机构售卖位于思明区的一处房产。没几天，中介就找到了买家王某。对方出价300万元，双方定在晚上9点讨论合同具体细节。王某一面称自己手头紧，需要时间筹集购房款，一面又表示着急用房，一场3个多小时的“车轮战”谈判展开了，中介不断为王某说情，吴女士一再退让，定金越压越低，付款期限越拉越长。最终，吴女士无力再多计较，答应先收20万元定金，剩余房款8个月内付清，并同意半个月内交房。

　　那时已是深夜十二点多，中介帮忙拟好合同并告诉吴女士，接下来房子过户等事项很繁琐，劝说她将后续“麻烦事”委托其他人办理，合同里再加一个补充约定就可以了。吴女士答应了，中介拟好新合同，她没多看就签了。第二天，吴女士仔细看了一遍合同，发现补充约定包含“全权委托公证”“过户给第三方”等条款，但中介均未事先明确告知。吴女士内心存疑，买方却一再催促她办理公证，最终吴女士打电话向市住房局举报。经过市住房局介入，双方协商，目前该合约已解除。

　　【分析】

　　从谈判到签合同 卖方踩了好几个“雷”

　　市住房局分析，从谈判到签合同，吴女士踩了好几个“雷”。“车轮战”谈判是“炒房客”的惯用伎俩，他们大多选择在夜里开始谈判，多人轮番洗脑，在委托人精神疲倦之际催促委托人签下对“炒房客”有利的合同。之后，中介和“炒房客”在初稿合同谈妥后，借故提出合同中尚有遗漏，并迅速打印自行“完善”后的合同，趁委托人无心细看，哄骗其签字。

　　炒房客往往会约定“低定金、长周期、急交房”的模式。低定金，则意味着“炒房客”的“炒房”成本也就低。付尾款周期长、短时间内先交房，就给“炒房客”先包装房屋再炒高房价，寻找真正买家留出了操作时间。此外，中介在合同补充条款中约定了“甲方全权委托公证”“甲方(卖方)同意配合乙方(买方)将本产权过户到乙方指定的第三方”等内容，且没有书面告知委托人吴女士、提醒上述条款存在的重大风险。

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　　这些风险要警惕

　　-注意补充约定

　　一般情况下，市住房局的存量房买卖合同范本或者各经纪机构的买卖合同范本，已经基本包含了房产买卖双方的主要权利义务。如果还要签订补充条款、补充协议，那一般就是一些特殊的约定，请注意是否存在陷阱。

　　-谨慎选择“低定金、长周期、急交房”模式

　　低定金低违约成本，一定程度上反映了买方的购买诚意不足；长周期(从签合同到过户的周期长)代表了购房需求不迫切，更可能是为房价“成长”争取时间；急交房则为转售房屋提供了便利。

　　三者结合，很有可能就是遇上了违规“炒房”。

　　-拒绝“全权委托”

　　买卖合同出现“全权委托”“指定第三方”“办理公证”等字眼时，意味着对面的买方很可能并非最终购买房屋的人。特别是“全权委托”一经公证，买方就可以把房子兜售一圈，多处收取定金，然后卷款跑路，最终法律责任却将由卖方承担。

　　-认真阅读告知书

　　规范的经纪机构在交易前会依照法律规定向当事人告知交易风险等规定事项，并要求当事人在告知书上签字。当事人应当认真阅读，了解情况后根据情况作出交易决定。

　　-慎签承诺、声明

　　承诺、声明往往意味着放弃权利、承担义务，比如放弃资金监管、在“炒房单”中同意发布房源等。一旦产生纠纷，这些承诺、声明可能成为经纪机构或者“炒房客”的免责证明，到时候交易当事人难以向相关人员主张民事权利，监管部门也难以追究有关单位、人员的相关责任。

　　-警惕多次修改合同

　　买卖双方协商一致签订合同时，若发现合同多次修改，应多留一个心眼。小部分不良中介会故意通过多次修改合同的方式，最终在定稿的合同中夹带“私货”，擅自变更或增减合同条款，损害一方利益。因此，应当认真审慎地看清每一次修改版本的合同，最终确认无误后方能签字。

　　【举报方式】

　　市住房局在此提醒消费者：若发现房地产经纪机构存在违法违规行为，可拨打举报电话：0592-2859088

　　（记者 袁舒琪 通讯员 王夏儿 黄苹 陈佳澜）