福州市闽侯县积极探索房地产调控新机制
摘要：闽侯县坚持“房住不炒”定位，以“先限房价、再控地价”为目标，通过推进“微改革”，打好科学稳控“组合拳”，拧紧资金监管“安全阀”，打造精细运作“新模式”，探索形成稳房价、稳地价、稳预期的房地产长效管理调控新机制，进一步活跃了房地产市场，保障滨江新城建设资金需求。
当前，房地产市场进入改革深水区，百姓民生刚需和房价高位运行引发的社会问题此起彼伏，房地产企业激进拿地、资金链断裂等导致烂尾现象时有发生。为切实保障民生刚需，推动房地产市场连续、稳定、向上发展，闽侯县坚持“房住不炒”定位，以“先限房价、再控地价”为目标，通过“微改革”积极探索房地产调控新机制，优化土地供应、创新挂拍方式、加强资金监管、做好服务保障，着力打造“公平、公正、公开”的出让环境。今年以来，在以往基础上新增保利、国贸、金地等实力房企参与土地竞拍，成功出让经营性用地1055.67亩，同比增长137.1%。在稳定片区房价的同时，进一步活跃了房地产市场，保障了滨江新城建设资金需求。
一、抓源头严定价，打好科学稳控“组合拳”。一是合理确定备案价格。从福州市房管局公布的评估机构名录库随机抽取5家房地产评估机构，根据以往备案价和市场供求情况对各片区房价进行重新评估，通过去掉最高价和最低价，取剩余三家平均值，合理确定各片区当年备案价格。二是科学限定楼面地价。在确定片区备案价的基础上，根据每宗出让地块实用地面积和容积率，制定地块计容建筑面积、计容商业建筑面积和公共服务设施面积相关要求，综合计算建安成本、综合税费和企业利润,扣除相应项目后，得出楼面地价最高控制价。三是大胆创新竞价方式。当竞买人报价低于最高限价时，按“价高者得”原则确定竞得人；当报价达到最高限价后，实行“熔断”机制，不再接受更高报价，凡接受最高限制地价的竞买人均可申请继续参与公开摇号，并将最终摇中者确定为最终受让人，有效避免非理性竞价造成企业亏本、项目烂尾，以及为提高备案价寻租权力空间，引发廉政问题。四是全力稳定周期房价。做好房地产市场需求预测，合理安排年度土地出让计划，并充分考虑年度物价指数、通货膨胀率、市场供求状况等因素，逐年确定下一年度备案价，保证房价稳定上升，在确保购房者资产保值增值的同时，有效提高房产去化率，减少了社会不安定因素。
二、抓重点严规范，拧紧资金监管“安全阀”。一是严禁资金违规入市。要求竞买申请人提供用于支付土地出让价款的资金不属于发行债券、信托计划、资产管理计划等融资资金的书面承诺书后，方可报名竞拍，如出让成交后查实受让人所缴交的土地出让价款属于上述融资资金的，解除已签订的土地成交确认书和土地出让合同，原缴交的土地竞买保证金不予退还。二是加强预售资金监管。要求房地产开发企业在申请预售许可前，在县内选择商业银行作为商品房预售资金监管银行，开设预售资金监管专户，同县住建局、监管银行签订三方监管协议，严格按规定缴存和使用商品房预售资金。加强对预售资金“双随机”检查，对开发企业不按规定收取和使用预售款项的行为，立即责令整改，整改期内暂停企业在全县范围内所有开发项目的预售许可和商品房买卖合同网上签约备案。三是严格抵押资金监管。当受让人出现为第三人的主债务提供担保、自身融资资金不用于合同项目开发建设及其他与项目开发建设无关的经济行为时，严禁受让人将项下国有建设用地使用权及地面建筑物作为抵押物；要求受让人和抵押权人在办理抵押登记时，共同向县不动产登记和交易中心作出贷款款项汇入受让人项目开发银行专户的书面承诺，否则不予办理抵押登记，对办理抵押登记后未将款项汇入专户的，依法追究其法律责任，并纳入失信“黑名单”实施联合惩戒。
三、抓服务严管理，打造精细运作“新模式”。一是创新土地收储模式。改变以往征迁交地中各乡镇“单打独斗”局面，全面实行“大兵团”作战，以片区指挥部为核心，明确部门、乡镇“条块”责任，推进整村搬迁、连片拆除，储备可出让的整片地块，同步实施项目策划、规划设计、招商引资、手续报批、征地拆迁、配套建设和安置房建设，推进“指标、项目、招商、资金、运作”五盘并转。今年以来，闽侯县集中力量拔钉子、割尾巴,完成拆迁212.3万平方米、交地9199亩，77个未“净地”项目完成扫尾。二是优化项目审批流程。通过并联审批、联合审图、共同核验等举措，全面推动“多审合一”“多证合一”“多验合一”；实行项目类转移登记窗口及涉税窗口合署办公，全面压缩不动产登记时限，精简收件材料20余份；积极探索“交地即交证”“交房即交证”“自助查询机下乡”等便民利企服务举措，全力打造一流营商环境。三是严格全程跟踪管理。每宗土地出让前进行规划强排，拟定项目总平图、建筑形态图和三维鸟瞰图；与市法院、房地产行政主管部门沟通，严格审查竞买方资格，禁止列入房地产信用平台失信名单、存在遗留问题未解决的企业参与竞拍活动；落实“一表一图一周报”（项目建设推进表、流程图以及每周通报）工作机制，设立内审专家库，划定区域批后监管联系人，将规划执行、工程质量、建设进度等纳入日常巡察范围，对违规行为人采取相应的处罚措施；严格销售监管，要求开发企业商品房销售价格必须报备价格主管部门，按照“一房一价”和明码标价的原则公示商品房销售价格，严禁变相销售行为。
（闽侯县委深改办）