摘要：近年来，台江区针对老旧小区、拆迁安置房等无物业小区物业管理混乱问题，探索建立非营利的民办非企业组织——“家园事务服务中心”参与老旧小区长效管理的“台江模式”，实现“以民管民、自主管理”，有效解决无物业小区“无人管”、“脏乱差”、传统管理模式“推不开”等问题，使社区的管理工作更趋和谐、更具活力。目前，“家园事务服务中心”模式已在台江区10个街道全面复制推广。
近年来，老旧小区、拆迁安置房等无物业小区物业管理混乱问题日益凸显，“社区代管”“居民自治”及“物业服务站”等传统管理模式，因经费缺乏、管理无序、居民满意度低等问题，均出现无法持续发展的问题，形成了无物业小区“正规物业公司不愿接、居民群众无力管”的局面，严重影响居民生活质量和社会稳定，基层街道、社区大量精力也被牵扯其中。台江区坚持问题导向，强化改革创新，探索建立非营利的民办非企业组织——“家园事务服务中心”参与老旧小区管理的“台江模式”，有效破解这一困扰台江多年的难题。目前，“家园事务服务中心”模式已在台江区10个街道全面复制推广。
一、创新管理模式，破解“无人管”难题。一是“规范架构”破解组织管理难。家园事务服务中心实行“政府引导、社区协同、公众参与”的社区管理模式，是独立的法人机构，有规范的决策机构（理事会）、监督机构（监事会），实行中心主任负责制。同时，下设服务站直接驻扎小区一线，接受居民意见和代收物业费，形成了完整的管理、服务和监督“闭环”。二是“以民管民”破解融入群众难。服务中心除聘请专业的小区物管员、保洁员及安保人员外，中心工作人员原则上聘任社区临近退休或退休人员作为主要核心力量，根据实际需要招聘社区志愿者、热心社区管理服务的业主等作为补充。这些人员熟悉社区情况，懂得社区工作方法，了解小区居民真实诉求，能够有的放矢地开展工作，有助于提高中心工作效率和群众满意度。此外，临近退休的社区干部将社区名额腾退出来，为社区培养年轻干部、注入新鲜血液提供了条件，新考录的社区干部先行安排入家园中心锻炼成长，有效实现社区干部的双向流动。三是“开源节流”破解资金保障难。“开源”方面，中心经费不仅来源于居民的基础物业费、政府拨付的前期工作经费和补助经费、社会公益组织的捐款，还通过盘活老旧小区的公共空间资源，采取代收停车场地管理费和店面、广告位、楼道宽带、快递箱等小区公共空间租金的方式，实现“多田育粮”增加收入。“节流”方面，民办非企业法人与物业管理公司最本质的区别在于不以盈利为目的，所产生的盈利不用于内部分红，必须全款全额再投入小区的建设维护和物业管理当中，资金流向单一、循环速度快，既保证了公共收入的公益性，又有效提高了资金利用率，真正实现小区物业费“取之于民、用之于民”。
二、突出综合治理，破解“脏乱差”问题。一是完善基建治“脏”。服务中心在提升小区基础设施建设和维护养护方面下足功夫，有针对性地解决基础设施薄弱、维修养护难、居住环境脏等问题，使老旧小区“旧貌换新颜”。比如，通过实施“一户一表”改造，使小区居民喝上了放心水；对小区公共区域的电路、电灯进行维护修理，接入远程电信光纤监控，保障居民日常出行安全；在小区内设立垃圾分类屋并加强管理，有力推进垃圾分类行动。二是因地规划治“乱”。针对小区公共区域乱堆乱放、店外经营、占道经营、违章搭盖等挤占有限公共空间资源的现象，服务中心联合有关部门集中开展整治清理，将盘活的资源用作公共娱乐场所、停车区域等，最大限度发挥公共空间资源的使用效益。比如，在停车管理方面，苍霞新城小区对停车区域进行规划，新增停车车位414个，并引进智能化车辆管理系统，严格小区车辆管理，有效解决小区无车位、停车难、停车乱等问题。三是优化服务治“差”。随着服务中心入驻，小区管理在实现“五有标准”（安防设施配到位、绿化植被有人养、环境保洁有人做、人员进出有人问、车辆停放能有序）的基础上，还制定了涵盖居家养老、青少年事务、流动人口管理、弱势帮扶、法律咨询、法律援助、矛盾纠纷调解、信访维权等综合服务的家园具体事务服务行动计划。同时，积极参与街道社区党建、文明创建、平安建设、维稳管控、垃圾分类等工作，与省市区众多社会组织、公益单位共建合作，开展亲子、助残、文体、环保等各种志愿服务活动，切实从多个方面强化基层治理，丰富服务项目，提升服务质量。
三、聚焦长效常态，破解“推不开”新题。一是民主决策，形成共识。在家园事务服务中心接管老旧小区物业管理之前，由小区所在街道办事处召集全体业主，对本小区业主公约书及选聘家园事务服务中心等事项进行投票表决，表决通过后由所在社区居委会代表业主与家园中心签订服务合同。通过民主程序形成共识，减少家园中心推广过程中的阻力，有力地推动各项决策的执行。二是建章立制，长效管理。目前，家园事务服务中心已出台章程、管理导则、奖补规定等规范性文件，明确了业务公示、财务公示、民意征集等运作程序,建立起了较为完备的统一管理制度，从制度上有效约束小区事务管理的各方面工作。同时，台江区通过党建、综治、民政等组织牵头，引导区内外资源下沉至社区，参与小区治理，实现有序长效管理。三是试点先行，逐步推广。在总结苍霞街道家园事务服务中心成功经验的基础上，台江区整合相关职能部门、专业律师、物业管理团队等多方优质资源，深入各小区开展详尽的问卷调查，摸排老旧小区管理现状及居民意向。根据摸排分析结果，各街道筛选一批符合条件的老旧小区先行与“家园事务服务中心”进行对接，目前共已接管29个小区，为全区开展“家园事务服务中心”管理打好基础。
（台江区委深改办）
